Attendre l’achat d’une habitation en toute sérénité

05 mars 2018

Les agents immobiliers et les notaires sont submergés de questions de la part des chasseurs immobiliers. Faut-il acheter une maison maintenant ou attendre que les frais d’enregistrement passent de 10 à 7 % ? Si vous parvenez à reporter l’achat, le mieux est d’attendre.

Un tarif fiscal standard

Les Flamands semblent reporter l’achat de leur habitation. En février, le nombre de transactions immobilières a diminué de 7,9 % pour arriver à 14.600. En janvier, on assistait encore à une augmentation de 3,2 %, pour atteindre 18.600 ventes. C’est ce qui ressort des chiffres fournis par la fédération notariale. « La raison principale semble être le nouveau régime fiscal annoncé en Flandre. On ne constate pas de recul sur le marché immobilier wallon. », déclare le porte-parole Bart Van Opstal. Ces reports résultent de l’annonce, fin 2017, d’une réforme des droits d’enregistrement et de vente en Flandre cette année.

Si le revenu cadastral (RC) de l’habitation – c’est-à-dire le revenu locatif annuel fictif – est inférieur à 745 euros, l’acheteur a pour l’instant droit à un régime réduit, ce qui veut dire qu’il paie 5 % pour les frais d’enregistrement à la place de 10 %. Après la réforme, le tarif standard pour une habitation propre sera de 7 %.

Une réduction s’applique aux habitations modestes. Cette dernière n’est plus associée au RC, mais à la valeur du bien. Une habitation est considérée comme « modeste » si son prix d’achat ne dépasse pas 200.000 euros. Dans certaines villes périphériques ou dans les centres-villes flamands, le plafond est fixé à 220.000 euros. Ainsi, sur une habitation modeste, la première tranche de 80.000 euros est exempte de droits d’enregistrement. Pour l’acheteur, cela équivaut à une économie de 5600 euros (7 % de 80.000 euros).

Le tarif standard de 7 % est valable uniquement pour les habitations propres à la condition que l’acheteur ne possède que cette habitation. La situation ne change pas pour les personnes qui investissent dans l’immobilier ou pour toute personne possédant une autre habitation qu’il ne vend pas. Dans ces cas-là, c’est toujours le tarif de 10 % qui est d’application sur les droits d’enregistrement.

Attendre ou acheter rapidement ?

En janvier, les notaires ont surtout rencontré des acheteurs qui souhaitaient acheter une habitation propre le plus rapidement possible. « Les biens visés par ces acheteurs avaient un revenu cadastral inférieur à 745 euros et une valeur supérieure à 200.000 euros. Ils craignaient de devoir désormais payer plus de 5 % de frais d’enregistrement », explique Van Opstal. « En février, c’était le contraire : des candidats-acheteurs ont reporté leur projet d’achat jusqu’à la nouvelle règlementation. »

Ces derniers jours, des doutes ont été émis quant à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle règlementation. Mais le ministre flamand des Finances, Bart Tommelein (Open VLD) a confirmé vendredi soir que les nouveaux tarifs seraient d’application avant l’été. Il devait cependant recevoir des conseils supplémentaires.

Kristophe Thijs, porte-parole de la Confederatie van Immobiliënberoepen, confirme également que de plus en plus d’acheteurs freinent et veulent reporter la signature du compromis. La date de la signature du compromis – et non la date de l’acte notarié – sera capitale pour déterminer le taux. La question est de savoir comment un acheteur peut s’assurer du report de la signature du contrat.

Une question financière

Le vendeur doit toujours accepter le report et c’est là que le bât peut blesser. Lorsqu’une personne vend son habitation pour récupérer des fonds, elle n’est généralement pas encline à reporter le processus de plusieurs mois. « Inversement, certains vendeurs (comme les héritiers d’une maison) ont parfois la possibilité d’attendre pour obtenir leur part de la vente », ajoute Thijs.

En tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez demander au vendeur d’ajouter une option. Le vendeur promet alors unilatéralement qu’il vous vendra la maison à un certain prix. Les vendeurs accordent souvent une option pour une période relativement courte d’une semaine ou 14 jours, ce qui vous donne le temps de vérifier si le financement est possible.

En théorie, le vendeur peut vous accorder une option pour une période plus longue. Mais en pratique, peu de vendeurs sont prêts à le faire. Il y a en effet beaucoup de chances pour qu’il rencontre d’autres candidats potentiels entretemps. De plus, il n’a pas la moindre certitude que vous ne changerez pas d’avis, ce qui veut dire que l’achat n’aboutirait pas.

La Formule De Decker

À Anvers, on utilise depuis 18 ans une solution qui offre une réponse à ce problème. Elle a été imaginée par le notaire Hans De Decker (Brasschaat) et est dès lors connue sous le nom de « formule De Decker ». Elle consiste en une promesse de vente temporaire, suivie d’une promesse d’achat temporaire. Aucun compromis n’est signé. Un accord est conclu avant les différentes promesses, mais il ne s’agit pas d’un contrat de vente.

Comment fonctionne-t-elle ?

  1. Le vendeur commence par promettre de vendre son habitation à un prix donné dans un certain délai (par exemple trois mois). D’autres conditions peuvent également être reprises dans la promesse de vente, comme l’obtention d’un crédit hypothécaire pour l’acheteur.
  2. Dès que la période de la première promesse arrive à échéance, c’est vous qui promettez d’acheter le bien au prix convenu par le vendeur. Après la promesse de vente du vendeur, vous faites une promesse d’achat en tant qu’acheteur.
  3. Vous pouvez également poser un délai de trois mois pour votre promesse et y adjoindre certaines conditions. Vous pouvez par exemple exiger que le vendeur vous fournisse toutes les attestations nécessaires à temps, comme l’attestation de sol.

Il existe certes un risque que la vente n’aboutisse pas si l’acheteur ne respecte pas sa promesse. Et inversement, que l’acheteur se retrouve le bec dans l’eau si le vendeur rompt sa promesse. On peut donc inclure dans l’accord une compensation au cas où le cas se présenterait. Généralement, cette somme est payée par l’acheteur au vendeur dès le départ. Si la vente a effectivement lieu, le montant est déduit du prix d’achat.

Avec la formule De Decker, vous pouvez gagner quelques mois en tant qu’acheteur potentiel, moyennant l’accord du vendeur. Soulignons que la promesse de vente et la promesse d’achat ne sont pas considérées comme un contrat d’achat impliquant des frais d’enregistrement.

« Grâce à mon modèle, le contrat de vente n’est pas conclu dès que le vendeur ou l’acheteur met une option, mais seulement lors de la rédaction de l’acte notarié», explique le notaire De Decker. Le grand avantage est que vous ne devez payer aucuns frais d’enregistrement jusqu’à ce que l’acte notarié soit signé. »

De plus, les autorités fiscales sont parfaitement d’accord avec cette méthode. En 2002, l’administration fiscale a confirmé qu’une promesse de vente temporaire suivie d’une promesse d’achat temporaire selon le modèle du notaire De Decker ne constituait pas un contrat de vente et qu’aucun droit d’enregistrement n’était dû tant que l’acte authentique n’a pas été établi. Cette position a été confirmée par l’administration fiscale flamande en 2015.

Source : De Tijd/Netto, le 3 mars 2018.

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