Contrôler votre immeuble

09 août 2018

Avant d’investir dans un immeuble ou un appartement, vous devez vous assurer qu’il est en conformité urbanistique et qu’il n’est grevé d’aucune infraction que vous ne pourriez pas régulariser.

Aujourd’hui, il est presque devenu rare de trouver un bien immobilier complètement vierge d’infractions urbanistiques, en tout cas en Région de Bruxelles-Capitale. Il peut s’agir de petites infractions «anodines», comme le placement d’une cabane de jardin trop proche de la haie du fond du jardin, ou d’infractions beaucoup plus ennuyeuses, comme la division d’une maison unifamiliale en plusieurs logements ou la création d’une annexe sans permis d’urbanisme.

Avant de signer l’acte, vous devrez donc être certain que votre bien est «clean» ou faire de la conformité urbanistique une condition suspensive lors de la signature du compromis de vente (si le propriétaire n’a pas fourni le document de conformité dans les délais).

S’il s’avère que le bien est grevé d’une infraction et que vous l’achetez quand-même (non sans avoir négocié avec le vendeur la décote liée à l’incertitude), vous prenez plus ou moins de risques de ne pas pouvoir le régulariser en fonction de la Région, voire de la commune, dans laquelle il est situé. Par exemple, si vous faites l’acquisition d’un petit immeuble de rapport qui n’est pas repris comme tel au cadastre – il y est repris comme une habitation unifamiliale –, il n’est pas du tout certain que la commune accepte de modifier l’affectation du bien. Vous vous retrouverez donc avec un immeuble à transformer (à vos frais) en unifamiliale. Et à mettre en location comme telle, avec un rendement certainement inférieur à celui de l’immeuble de rapport sur lequel vous aviez compté.

Les Régions ont toutes les trois une approche différente en termes d’infractions urbanistiques et de prescription. Si l’infraction n’est pas prescrite, le propriétaire peut faire l’objet de poursuites pénales et/ou civiles (qui peuvent aller jusqu’à la remise du bien dans son état initial).

1 En région Bruxelloise

Les actes et travaux illégaux sont prescrits pénalement après 10 ans. Sur le plan administratif, un permis de régularisation reste nécessaire. Cela signifie que le fonctionnaire sanctionnateur pourra encore infliger des amendes administratives (de 250 à 100.000 euros) en cas d’infraction urbanistique et qu’une remise en état des lieux dans leur état initial pourrait être imposée dans les cas extrêmes.

Il existe deux situations pour l’acquéreur qui achèterait un bien grevé d’une infraction:

  1. Il ne le sait pas. Il ne pourra plus être poursuivi. Par contre, il peut faire l’objet de poursuites s’il ne met pas fin à l’infraction dans un délai raisonnable dès lors qu’il en est informé.
  2. Il est au courant. Ceux qui sont au courant de la situation lors de l’acquisition du bien peuvent faire l’objet de poursuites pénales. L’infraction sera dépénalisée à l’issue d’une période de 10 ans (à compter de l’achèvement des travaux illégaux).

2 En région Wallonne

Il existe deux types d’infractions urbanistiques: celles réalisées avant le 1er mars 1998, qui sont pour la plupart automatiquement amnistiées, et les autres.

2.1 Avant le 1er mars 1998

Si aucune procédure pénale, civile ou administrative n’a été engagée pour des actes et travaux réalisés ou érigés avant cette date, le propriétaire ou l’acquéreur ne risquent plus rien. Si vous faites l’acquisition d’un bien grevé d’une infraction urbanistique en Wallonie, demandez bien au propriétaire la preuve que l’infraction a été réalisée avant 1998. Attention, l’amnistie ne couvre pas les travaux:

  • qui ne sont pas conformes au plan de secteur.
  • qui consistent à créer un ou plusieurs logements après le 20 août 1994 (une division de maison unifamiliale en appartement, typiquement).
  • réalisés au sein d’un site sensible en termes de conservation de la nature ou sur un bien concerné par une mesure de protection du patrimoine.

2.2 Après le 1er mars 1998

Deux délais de prescription ont été introduits. Les infractions non fondamentales sont prescrites au bout de dix ans et les infractions fondamentales au bout de vingt ans. Pour être «non fondamentale», la réalisation doit être conforme au plan de secteur, aux normes du guide régional d’urbanisme et concerner l’un des quatre cas suivants: un écart de 20% maximum par rapport au permis, la réalisation d’un auvent en extension d’un hangar agricole autorisé par permis, le non-respect des ouvertures (fenêtres, baies, portes…) autorisées par le permis ou le non-respect des tonalités autorisées par le permis.

2.3 Le permis de location en Wallonie

Si vous jetez votre dévolu sur un logement collectif (collocation, meublé, kots, etc.) ou un logement dont la superficie est inférieure à 28m² habitables, vous devez, en Wallonie, obtenir un permis de location qui sera valable 5 ans. La superficie habitable est calculée sans tenir compte des halls, salles de bains, wc, caves, greniers, etc. La demande du permis de location doit être introduite auprès de la commune.

2.4 Qu’exige-t-on de ces biens?

  • Qu’ils ne présentent aucune cause d’insalubrité
  • Qu’ils respectent les normes minimales de superficie habitable.
  • Qu’ils garantissent l’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée. Par exemple, les pièces individuelles des locataires ne peuvent pas communiquer.
  • Qu’ils respectent les règlements communaux en matière de salubrité ainsi que les règlements en matière de sécurité incendie.
  • Qu’ils aient été construits, aménagés ou créés dans le respect des dispositions applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme.
  • Qu’ils respectent la réglementation relative au certificat de performance énergétique des bâtiments.

3 En région Flamande

Il existe deux types d’infractions urbanistiques et deux délais de prescription, introduits en 2009.

  1. Les infractions commises hors d’une zone vulnérable d’un point de vue spatial (zones naturelles et autres, etc.) sont prescriptibles au bout d’un délai de 5 ans (soit depuis le 1/09/2014).
  2. Les infractions commises dans ces zones vulnérables sont prescriptibles après un délai de 10 ans (soit pas avant 2019).
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