Déclarer ses revenus

13 août 2018

En Belgique, l’investisseur n’est pas directement imposé sur les loyers qu’il perçoit (sauf s’il loue des surfaces commerciales ou qu’il met son immeuble à disposition d’une personne physique qui y exerce une activité professionnelle).

Tout investisseur doit payer des impôts. En plus de payer le précompte immobilier chaque année, il doit déclarer dans sa déclaration fiscale le montant du revenu cadastral (RC) de son bien. Il sera imposé sur le RC indexé et majoré de 40%. Etant donné que les revenus immobiliers sont ajoutés aux autres revenus, ils sont taxés au taux marginal du contribuable, c’est-à-dire à son taux d’imposition le plus élevé.

Pour connaître votre taux marginal, il suffit de connaître votre revenu net imposable et de voir jusqu’à quelle tranche d’imposition il grimpe. Ce taux atteint 50% dès 3000 euros annuels environ (cinquième et dernière tranche d’imposition en Belgique). C’est sans compter les centimes additionnels communaux, qui varient selon les communes.

1 Que déclarer?

Dans votre déclaration fiscale annuelle, il vous suffit de déclarer le revenu cadastral non indexé aux codes 1106/2106. Le fisc indexe lui-même le RC et majore ce montant de 40%.

Exemple:

Le RC non indexé de votre appartement est de 1.000 euros. Pour l’année de revenus sur laquelle porte votre déclaration, le coefficient d’indexation (publié chaque année) est de 1,8%. Votre taux marginal est de 50%.

RC indexé: 1000 euros *1,8 = 1.800 euros

Base imposable: 1.800 euros *1,4 = 2.520 euros

Montant de l’impôt: 2.520 euros *50% = 1.260 euros

2 Des emprunts opportuns

Pour réduire votre base imposable et donc le montant des impôts que vous devrez payer, vous pouvez déduire le paiement des intérêts d’un ou plusieurs emprunts contractés dans le but d’acheter, rénover ou construire l’un de ces biens immobiliers. Le code des impôts précise que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l’ensemble des revenus immobiliers.

En clair, si vous payez par exemple 500 euros par mois d’intérêts (soit 6.000 euros par an) pour un crédit bullet qui vous a servi à financer l’acquisition d’une maison de rapport et que l’ensemble de vos revenus immobiliers atteint 7.000 euros, alors vous ne serez imposé que sur un montant de 1.000 euros. Au total, vous ne paierez donc que 500 euros d’impôts sur vos propriétés immobilières (à un taux de 50%), là où elles vous auraient coûté 3.500 euros d’impôts si vous n’aviez pas de crédit.

Pour être déductible, le type de crédit n’a pas d’importance, vous devez juste pouvoir prouver qu’il a un lien avec l’un de vos biens immobiliers. Il peut donc s’agir d’un crédit hypothécaire ou d’un prêt à tempérament (à but immobilier ou non). Vous pouvez donc par exemple déduire les intérêts que vous avez payés pour rembourser un prêt à la consommation, pour peu que les fonds libérés l’étaient bien à destination immobilière.

3 Et si vous louez meublé ?

Si vous louez un bien immobilier meublé, vous percevez aux yeux du fisc deux types de revenus: des revenus immobiliers et des revenus mobiliers.

La location du bâtiment procure un revenu immobilier, à déclarer au cadre III (imposé au taux marginal). La location des meubles procure un revenu mobilier, à déclarer au cadre VII, B, aux codes 1156/2156 (diminué de 50% de charges et imposé distinctement au taux de précompte mobilier en vigueur cette année-là).

Comment faire la distinction entre les deux revenus? Sauf si le bail fixe lui-même la partie immobilière et la partie mobilière, le fisc part du principe que 40% du loyer portent sur les meubles et 60% sur l’immeuble. Du loyer perçu sur les meubles, on peut déduire forfaitairement 50% de frais; le solde est imposé distinctement à 30% (plus centimes additionnels communaux).

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