Rédiger l’acte parfait

10 août 2018

Avant de signer l’acte d’achat de votre bien d’investissement, sachez que vous pouvez, dans l’acte, prévoir dans une certaine mesure la manière dont il sera transmis lors de votre succession. Plusieurs méthodes existent.

1 La clause d’accroissement

Lorsque vous achetez un bien immobilier avec votre partenaire mais que vous n’êtes pas marié ou cohabitant légal, vous pouvez insérer dans l’acte de vente une clause d’accroissement. Cela signifie qu’au décès de l’un des deux conjoints, le conjoint survivant acquiert la pleine propriété (ou l’usufruit) du bien sans payer de droits de succession, très élevés entre les cohabitant de fait considérés comme des étrangers aux yeux du fisc.

En cas de transmission en pleine propriété, les enfants n’héritent donc pas de la nue-propriété. Comme le souligne le notaire Renaud Grégoire, «ce n’est pas toujours la bonne solution, en particulier s’il y a des enfants d’un premier lit. Si l’un des deux partenaires devient plein propriétaire, l’immeuble reviendra à ses héritiers. Si le conjoint qui est décédé avait des enfants, ils n’auront donc -dans ce cas- aucun droit dans l’immeuble. C’est parfois le but recherché, mais… difficile de savoir lequel des conjoints disparaitra en premier».

Fiscalement, lors du décès de l’un des deux conjoints, celui qui devient plein-propriétaire doit s’acquitter des droits d’enregistrement (12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre), sauf si l’administration vient à requalifier l’opération en libéralité.

2 La copropriété avec les enfants

En inscrivant dans l’acte de vente que les propriétaires sont par exemple à 99% les parents et 1% leur(s) enfants, ces derniers seront évidemment redevables de droits de succession en cas de décès de leurs parents mais si avant ça, ils souhaitent reprendre (ou recevoir) le bien, le fait d’être déjà co-propriétaire du bien leur permet de ne payer que 1% de droits d’enregistrement en cas de partage (Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale) et 2% en Flandre.

Mais de nouveau, cette option comporte des pièges. «D’abord, les parents deviennent copropriétaires avec leurs enfants, ils ne peuvent donc plus faire ce qu’ils veulent de leur bien, ils auront besoin de l’accord de leurs enfants. Par ailleurs, en cas de (pré) décès d’un des enfants qui est co—indivisaire, se retrouvent alors dans le bien, les petits enfants (bien souvent mineurs) le cas échéant représentés par le parent survivant… cela constitue une situation parfois hautement conflictuelle. Et ensuite, le fait pour des enfants d’être propriétaires, même partiellement, d’un bien, peut les priver de déductions fiscales ou d’avantages fiscaux lorsqu’ils feront l’acquisition de leur propre logement», explique Renaud Grégoire.

3 La pleine propriété pour un enfant

Il est bien sûr tout à fait légal d’acheter un bien immobilier au nom de son enfant, afin de lui éviter le paiement des droits de succession. En revanche, vous perdez le contrôle total sur votre bien immobilier. Si l’enfant est mineur, chaque action concernant l’immeuble devra recevoir l’accord préalable du juge de paix.

Ensuite, lorsque l’enfant devient majeur, rien ne vous garantit que votre enfant ne va pas revendre le bien immobilier pour utiliser le cash à autre chose que ce à quoi vous l’auriez destiné. Notez également que si vous avez d’autres enfants plus tard, il pourrait être compliqué de rétablir l’équilibre de votre succession.

4 L’achat scindé

Lors de l’achat scindé d’un bien immobilier, les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété, en général avec de l’argent qu’ils ont préalablement reçu par donation de leurs parents. Au décès du dernier parent, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent plein-propriétaires, sans frais. Mais pour que le montage fonctionne et ne soit pas recalé par le fisc, il faut soit avoir enregistré la donation (et donc payer les droits de mutation de 3% en Régions bruxelloise et flamande ou 3,3% en Région wallonne sur le montant donné), soit, si on ne l’enregistre pas, prouver qu’elle n’était pas destinée à l’achat de la nue-propriété.

Un délai raisonnable doit s’écouler entre les deux opérations. Par ailleurs, l’usufruit doit être correctement valorisé. «De nouveau, le cadeau peut se révéler empoisonné étant donné qu’il prive les enfants de certains avantages fiscaux pour l’achat de leur propre logement. Et les parents perdent la liberté de décider, ils devront composer avec leurs enfants pour prendre des décisions concernant leur bien», poursuit Renaud Grégoire.

5 L’achat en société patrimoniale

Acheter en société et non en personne physique permet d’effectuer des donations d’immeuble à moindre coût. De fait, une donation immobilière est soumise à des droits d’enregistrement à un taux progressif (en fonction de la valeur de l’immeuble) et variant en fonction du degré de parenté et de la Région dans laquelle vous résidez. Les taux peuvent atteindre jusqu’à 27% ou 30% lorsqu’un enfant ou un conjoint/cohabitant est gratifié et jusqu’à 50% dans les autres cas.

Si vous faites une donation de parts de société, il s’agit d’une donation mobilière. Si vous ne l’enregistrez pas, elle ne donne pas lieu à la perception de droits d’enregistrement. En revanche, si le donateur décède dans les trois ans, le montant de la donation sera soumis aux droits de succession. Par ailleurs, détenir un immeuble en société entraîne des conséquences dont il convient d’avoir bien conscience avant de se décider.

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